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房貨計算與借款資訊分享
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買方議價空間 恐被壓縮
【王鈞生╱台中報導】為拉抬新屋交易量，不少業者紛紛祭出「降價」、「彈性付款」大旗，買方只要付少少的1成自備款，就能一圓成家夢，但專家提醒，羊毛出在羊身上，議價空間可能較小，還要留意稅費、代書費等額外支出。
以台中房市來看，首購大樓1成自備購屋多在100萬元以內，「微笑世紀2」業務經理蔡明宏指出，促銷方案以量體200~300戶以上的個案為主，加上近年銀行、大型建商資金充裕，但要注房貨計算意通常都是限量或限時促銷。
開發速度可能趨緩
若以開房貨計算發角度來看，住商不動產中區執行協理賴萬分析，建商打出促銷貸款，承擔部分現金風險，代表房貨計算市場往後開發速度可能會趨緩。另外他強調說：「對購屋族而言，也許議價空間會被壓縮，畢竟羊毛出在羊身上。」
雖然預售階段付款輕鬆，但2~3年後成屋負擔也會加重，除了建商貸款跟銀行貸款利息繳納外，購屋後得開始申請水電等流程，皆會有費用產生，多由購屋者負擔，如外水、外電、外瓦斯、契稅、代書費與過戶費等費用，總金額多在15~20萬元，得多留意。
低自備的秘密
★彈性付款：高銀貸搭配結構零付款，2~3年自備房價1成即可交屋，但交屋後壓力相對大
★建商借款：建商借款給購屋族，成屋再分2~10年有息或無息還款，降低購屋族負擔，但部分建商也會將議價空間縮小，降低成本風險
★銀行貸款：部分建案會送精裝修屋貸款，拉高貸款成數、降低自備(裝修預算)，順勢保持市場行情 北市預售屋契約 違規率百分之百！
為避免民眾買屋上當吃虧，北市地政局今年3、4月間，針對全市10家銷售預售屋建房貨計算商進行聯合稽查，發現預售屋買賣定型化契約違規率竟高達100%，其中違規情形項目最嚴重的是「違約之處罰」，10家中有9家建商不合格。
房貨計算
地政局強調，違約業者已限期10天內改善，且業者名單都會上網公開，已達警示的效果。
地政局表示，依照內政部規定，買賣雙方的賠償金額不可由建商單方擬定，應由買賣雙方協商決定，但這次查核卻發現，建商早在契約中明訂違約金額，甚至還增加不力於消費者的違約條款。
此外，像是房地標示及停車格位規格、房地出售面積及認定標準、履約保證棄置、開工日期等，也都是常見的預售屋買賣定型化契約違規項目之一。
此外，為落實不動產說明書的執行，地政局也同樣針對不動產經紀業製作的不動產說明書進行查核，發現預售屋違規率同樣高達100%，成屋違規率為28.57%。
地政局指出，預售屋的不動產說明書應詳載出售面積及權利範圍、建照資料、工程進度、規格及建物瑕疵擔保等，也就是說不動產說明書上應檢附氯離子含量及有無輻射汙染證明的文件，不過檢測時卻發現大多沒有載明，甚至還和契約書「互推」責任。
至於違規廣告部分，地政局表示，今年1月至5月底止，總共查核189則不動產交易消費資訊，其中廣告不實14則、用途不實9則。
地政局表示，廣告不實部分包括用途、總樓層、售價、屋齡等；用途不實則主要是為在大彎北段或內湖區、南港區的建物，依照該區都市計畫，不得作為住宅使用，但業者卻在廣告內容舊建物的類型、用途刊登為住家，誤導消費者購買或承租，每件裁罰6至30萬元不等。北市貸款成數 新舊屋只差2.5百分點
新房子貸款成數比較好談嗎？根據財團法人金融聯合徵信中心統計台北市屋齡3年以下房屋，平均貸款成數64.4%最高，但31年以上老房子也能貸到61.9%的成數，台北市新舊屋平均貸款成數相差僅2.5個百分點。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，一般貸款成數跟申貸者本身財力、信用條件，及房屋座落地段較有直接關係，除非屋齡很高、結構過於老舊，否則屋齡不太會是貸款成數高低的主因
財力、地段是關鍵
住商統計聯徵中心、實價登錄資訊發現，台北市3年內新成屋今年第1季單坪均價約62萬餘元，相較去年同期70萬元，跌幅竟逾1成。屋齡最輕平均貸款成數高，但均價跌幅卻逾1成，郎美囡認為，主因持有成本高，第一季不動產銷售動能弱，不少新成屋讓價求售，造成「小屋齡大降價」。
住商機構台北市區經理錢思明指出，北市屋齡20幾年交易量較大，首季以低於行情者成交者多。
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